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Mit Kredit-Würde alt werden

Leitlinien KreditwĂĽrdigkeitsprĂĽfung
Bernd Wachtmeister / pixelio.de

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Die  Umsetzung  der  EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie durch den deutschen Gesetzgeber im Frühjahr 2016 hatte zu Unsicherheiten  der  Kreditinstitute  bei der Kreditwürdigkeitsprüfung geführt. Außerdem bestand die Sorge, dass Verbrauchern – insbesondere älteren Menschen – aus Gründen der Vorsicht Darlehen verweigert werden könnten, die eigentlich guten Gewissens hätten gewährt werden können. Die Regelungen wurden deshalb nunmehr durch eine Reihe neuer Regelungen „entschärft“. In den neuen im  Sommer 2017 bereits in  Kraft getretenen gesetzlichen Bestimmungen ist auch eine Ermächtigungsnorm für den Erlass einer Rechtsverordnung zu Leitlinien der Kreditwürdigkeitsprüfung enthalten. Für eine solche Rechtsverordnung (Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinienverordnung – ImmoKWPLV) gibt es mittlerweile einen Referentenentwurf.

Erwartungen an gesetzliche Erleichterungen der Kreditwürdigkeitsprüfung

Schon  die  Vielfalt  der  Lebenssachverhalte  der Kreditnehmer  und  der  Finanzierungsmöglichkeiten lassen es eigentlich kaum zu, die für eine Kreditentscheidung  erforderliche  Kreditwürdigkeitsprüfung  konkret  und  hinreichend  verbraucherschützend  zu  regeln.  Der  deutsche  Gesetzgeber muss hierbei – auch im Interesse der Banken – die Umsetzung der EU-Richtlinie im Auge behalten. Ansonsten kann es passieren, dass sich die Banken in vermeintlicher Sicherheit wiegen, die Vorschriften aber später richtlinienkonform durch deutsche Gerichte auch zum Nachteil der Kreditinstitute ausgelegt werden. Aufgrund der zivilrechtlichen Sanktionen für nicht ordnungsgemäße Kreditwürdigkeitsprüfungen erwarten die Banken ein gewisses Maß an Rechtssicherheit.

Anwendung wichtiger Neuerungen auf Fallbeispiele

Anhand dreier bisher problematischer Fallgestaltungen  sollen  wesentliche  Änderungen  veranschaulicht werden:

Beispiel 1: Ein Rentner mit geringer Rente möchte für die Reparatur der defekten Heizung seines Wohnhauses oder für die Kosten des Heimplatzes in einem Seniorenwohnheim, in das er umziehen möchte, ein Darlehen aufnehmen. Aus einem späteren Verkauf der unbelasteten, sehr werthaltigen Immobilie soll der Kredit zu einem späteren Zeitpunkt – vielleicht auch erst nach seinem Tod – zurückbezahlt werden. Die Rente reicht nur zum Lebensunterhalt und zur Abdeckung  der  Darlehenszinsen.  Der  Kredit  soll durch eine Grundschuld auf der Wohnimmobilie des Rentners abgesichert werden. Kann der Kredit für die Heizung oder die Heimkosten gewährt werden?

Sowohl zur Finanzierung der Heizungsreparatur als auch zur Finanzierung der Heimkosten könnte die Bank auch einen sogenannten Immobilienverzehrkredit  gewähren,  der  überhaupt  nicht  dem Verbraucherkreditrecht  unterliegt  (§  491  Abs. 3  Satz  4  BGB).  Eine  Kreditwürdigkeitsprüfung wäre dann nicht erforderlich. Ein solcher Immobilienverzehrkredit setzt jedoch voraus, dass der Kredit grundsätzlich erst nach dem Tod des Kreditnehmers und nur durch Zahlung aus dem Verkaufserlös oder Erwerb eines Rechts an einer Wohnimmobilie getilgt  wird. Eine persönliche Haftung des  Kreditnehmers  oder  seiner  Erben besteht dann nicht. Eine solche Rechtsgestaltung ist in Deutschland bisher nicht üblich, und es gibt hierzu auch keine genaueren gesetzlichen Regelungen.  Da  derzeit  für  diesen  Vertragstyp  vom DG-Verlag auch keine Formulare angeboten werden, hilft die Regelung zum Verzehrkredit nicht weiter.

Die Finanzierung der Heizungssanierung könnte als Renovierungsdarlehen nach dem neugefassten § 505b Abs. 2 Satz 3 BGB möglich sein: Zwar darf grundsätzlich auch weiterhin die Kreditwürdigkeitsprüfung nicht hauptsächlich darauf gestützt werden, dass der Wert der Wohnimmobilie  den Darlehensbetrag übersteigt, oder auf die Annahme, dass der Wert der Wohnimmobilie zunimmt. Eine Ausnahme gilt für Darlehen zum Bau  oder  zur  Renovierung  der  Wohnimmobilie, wenn dadurch der Wert der Immobilie zunimmt (§ 505b Abs. 2 Satz 3 BGB).Die Reparatur oder auch der Austausch der Heizung dürfte als eine Renovierung der Immobilie angesehen  werden. Zumindest auf den ersten Blick könnte bei einer Wertsteigerung der Wohnimmobilie durch die Heizungssanierung  damit  der  Kredit  gewährt werden, ohne dass es auch auf die Kapitaldienstfähigkeit des Rentners ankäme. Bei der Anwendung dieser Ausnahmevorschrift ist aber Vorsicht geboten,  da  sie  nach  der  Gesetzesbegründung dem  Darlehensgeber  „nicht  gestattet,  alleine  darauf abzustellen, dass der Wert des Grundstücks die bestehenden Verbindlichkeiten abdeckt, ohne dass der Darlehensnehmer in der Lage wäre, die vertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen“. Die Ausnahmeregelung bietet daher in der Regel nur bei knapp gegebener  Kapitaldienstfähigkeit  eine  Erleichterung.

Es  stellt  sich  allerdings  die  Frage,  ob  eine  Kreditvergabe in beiden Fällen (Heizungsfinanzierung  und  Heimkostenfinanzierung)  auch  ohne die Ausnahmeregelung in § 505b Abs. 3 Satz 2 BGB gesetzlich erlaubt ist, wenn man die Kreditwürdigkeit nur auf den Erlös aus dem tatsächlich beabsichtigten  Hausverkauf  zu  einem  späteren Zeitpunkt stützt und wenn die laufenden Zinsen aus der Rente beglichen werden können bzw. Zinsen  kreditvertragskonform  sogar  erst  aus  dem Verkaufserlös bedient werden sollen.

Streng genommen wird damit die Kreditwürdigkeitsprüfung jedenfalls mittelbar hauptsächlich auf den Wert der Immobilie gestützt. Andererseits muss es im Interesse des mündigen Verbrauchers möglich sein, bei einem von vornherein beabsichtigten  Verkauf  der  Immobilie  den  zu  erwartenden Erlös als Tilgungsleistung einzubeziehen. Die Tilgung des Darlehens aus dem Erlös eines bereits von Anfang an beabsichtigten Immobilienverkaufs  stellt eine vertragsgemäße Leistung des Kunden dar. Eine Klarstellung zu dieser Thematik ist in den neuen Regelungen zur Erleichterung der Kreditwürdigkeitsprüfung  allerdings nicht enthalten. Auch wenn der Gesetzgeber für die  Substanzfinanzierung  nur  den  Immobilienverzehrkreditvertrag vorsieht, dürfte es also im Sinne  einer verantwortlichen  Kreditvergabe  in beiden Fällen zulässig sein, den Kredit zu gewähren.

Die Kreditgewährung scheitert nach der geplanten Rechtsverordnung auch nicht an einer geringen statistischen Lebenserwartung des Rentners. Nach der geplanten Rechtsverordnung spielt nämlich die Lebenserwartung bei der Kreditwürdigkeitsprüfung insgesamt keine Rolle mehr, solange der  Kreditgeber  keine  konkreten  Anhaltspunkte für ein Versterben des Darlehensnehmers während der Vertragslaufzeit hat oder es zumindest wahrscheinlich  ist,  dass  der  Darlehensnehmer zu Lebzeiten seinen darlehensvertraglichen Verpflichtungen nachkommen wird und der Immobilienwert hinreichende Gewähr für die Abdeckung der Darlehensverbindlichkeiten und etwaige Verwertungskosten  bietet  (§ 4 Abs. 3 Sätze 2 und 3 der ImmoKWPLV – Referentenentwurf). Diese klarstellende Regelung schafft auch für die Fälle mehr Sicherheit, in denen der Darlehensnehmer regelmäßige  Zins-  und  Tilgungsleistungen  zwar problemlos aus seiner Rente erbringen kann, die Darlehenslaufzeit aber über die Lebenserwartung hinausgeht.

Beispiel 2: Ein endfälliges Immobiliar-Verbraucherdarlehen (IVD) soll verlängert oder in ein Annuitätendarlehen als IVD umgeschuldet werden. Ist eine Kreditwürdigkeitsprüfung erforderlich?

Es handelt sich hier um eine echte Abschnittsfinanzierung. Für eine Anschlussfinanzierung bei demselben Kreditinstitut muss grundsätzlich keine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung erfolgen, wenn  die  Anschlussfinanzierung  keine  wesentliche Erhöhung beinhaltet (§ 505a Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BGB).

Eine Ausnahme besteht nur für die Fälle, in denen der Bank bereits bekannt ist, dass der Darlehensnehmer  seinen  Darlehensverpflichtungen  dauerhaft  nicht  nachkommen  kann. Damit muss die Bank nur noch prüfen, ob ihr solche Tatsachen bekannt sind (zum Beispiel Arbeitslosigkeit,  Abgabe  der  Eidesstattlichen  Offenbarungsversicherung,  noch  bestehende  Rückstände). Über die ihr bereits bekannten Tatsachen hinaus besteht für die Bank keine Nachforschungspflicht.

Beispiel 3: Eine Bank möchte bei einem IVD eine Ratenaussetzung gewähren oder einen bereits gekündigten IVD umschulden. Auch  für  Ratenaussetzungen  oder  Umschuldungen von Krediten führt  die  Regelung  in  §  505aAbs.  3  BGB  zu  mehr  Rechtssicherheit  bei  der  Kreditvergabe. ,Bisher war es zweifelhaft, ob bei Ratenaussetzungen eine Kreditwürdigkeitsprüfung erforderlich war und mit welchem Maßstabe diese zu erfolgen hatte.

Aus § 505a Abs. 3 Nr. 2 BGB lässt sich nunmehr ableiten, dass eine Kreditwürdigkeitsprüfung bei einer Ratenaussetzung grundsätzlich nicht mehr erforderlich  ist,  da  die  Vereinbarung  den  bisherigen  Darlehensvertrag  zur  Vermeidung  einer Kündigung  oder  zur  Vermeidung  von  Zwangsvollstreckungsmaßnahmen  ergänzt.  Eine  Kreditvergabe wäre nur dann nicht zulässig, wenn die Bank bereits weiß, dass der Darlehensnehmer das Darlehen nicht zurückbezahlen kann.

Solange die Bank nichts von einer anhaltenden Zahlungsunfähigkeit des Kunden weiß, was bei gekündigten  Krediten  eher  die  Ausnahme  sein dürfte,  kann  sie  auch  ein  bereits  gekündigtes Darlehen  ohne  Kreditwürdigkeitsprüfung  umschulden.  Denn  damit  wird  dem  Darlehensnehmer zum einen im Anschluss an einen bisherigen Darlehensvertrag zur Erreichung des bisherigen Zwecks  ein  neues  Kapitalnutzungsrecht  eingeräumt  (§  505a  Abs.  3  Satz  1  Nr.  1  BGB).  Zum anderen wird der bisherige Darlehensvertrag zwischen  den  Parteien  durch  einen  anderen  Darlehensvertrag zur Vermeidung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen ersetzt (§ 505a Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB).

Sonstige wesentliche Erleichterungen bei der Kreditwürdigkeitsprüfung durch die neuen Regelungen

Eine  wesentliche Änderung besteht auch darin, dass es nur noch bei Wohnimmobilien grundsätzlich  verboten  ist,  die  Kreditwürdigkeitsprüfung hauptsächlich darauf zu stützen, dass der Wert der Immobilie  den  Darlehensbetrag  übersteigt, oder auf die Annahme, dass der Wert der Immobilie zunimmt. Anders als bei der Abgrenzung zwischen AVD und IVD kommt es jetzt doch darauf an, ob es sich bei der Immobilie um eine Wohnimmobilie handelt oder nicht. Da das Gesetz nicht zwischen  fremd-  und  eigengenutzten  Wohnimmobilien unterscheidet, macht es hierbei keinen Unterschied, ob die Wohnimmobilie eigen- oder fremdgenutzt ist.

Die  in  der  geplanten  Rechtsverordnung  (Immo-KWPLV) festgelegten Leitlinien zur Kreditwürdigkeitsprüfung bestätigen vieles, was bereits in den DGRV-Rahmenbedingungen  zu  §  18a  KWG  i.  V. m. §§ 505 ff. BGB (Stand 22.07.2016) beschrieben wurde  und  in  unseren  Mitgliedsbanken  umgesetzt wird. Insofern werden sich die Änderungsanforderungen in Grenzen halten.

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