Diese Entwicklung dürfte auch im laufenden Jahr mit steigenden Spitzenmieten einhergehen. Im Einzelhandel hat sich die lange Zeit hohe Nachfrage der Retailer nach Verkaufsflächen in den 1-A-Lagen hingegen abgeschwächt. Damit ist auch der über viele Jahre anhaltende Anstieg der Spitzenmieten im Einzelhandel zum Halten gekommen. Das sind die zentralen Ergebnisse der aktuellen DG-Hyp-Studie „Regionale Immobilienzentren: Büro und Handel 2018“, die die Entwicklung in Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster und Nürnberg in den Segmenten Büro und Einzelhandel analysiert. Zur besseren Einordnung werden die Ergebnisse dieser zwölf regionalen Zentren mit den sieben deutschen Top-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart verglichen.
Dr. Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DG Hyp, betont: „Auch wenn sowohl im Handel als auch bei Büros der Anstieg der Spitzenmieten an den regionalen Standorten unter denen der Metropolen liegt, bieten Oberzentren vielfältige Chancen für Immobilieninvestments. Das zeigt sich beispielsweise anhand der spürbar höheren Mietrendite, die im vergangenen Jahr bei beiden Objektkategorien über den Ergebnissen der Metropolen lag.“
Kaum noch leerstehende Büroflächen auf dem Markt
Angesichts der starken Konjunkturlage in Deutschland sind die Voraussetzungen auf den
Büroimmobilienmärkten positiv. An vielen Standorten gibt es kaum noch freie Büroflächen. Das frühere Überangebot, das an einigen Standorten zu hohen Leerständen geführt hat, konnte größtenteils abgebaut werden. In Deutschlands sieben einwohnerstärksten Städten sind die Leerstandsquoten seit 2007 von 9,1 Prozent auf 4,1 Prozent im vergangenen Jahr gesunken. In den Oberzentren fielen diese von 8,3 Prozent auf 5,0 Prozent. Mancherorts sind die Angebotsreserven mit Leerstandsquoten von rund 2 Prozent sogar weitgehend aufgezehrt. Unter den Oberzentren weisen Münster und Darmstadt mit 1,8 Prozent beziehungsweise 2,8 Prozent besonders niedrige Werte auf.
Die günstige Lage auf den Büromärkten hält das Interesse der Investoren an Büroobjekten auf einem hohen Niveau. Zwar sank die anfängliche Mietrendite für Büroimmobilien 2017 wie schon im Jahr zuvor erneut um rund einen halben Prozentpunkt auf durchschnittlich 4,4 Prozent in den Oberzentren. An den Top-Standorten lag diese 2017 mit 3,2 Prozent aber spürbar darunter. Der Renditerückgang entwickelte sich an beiden Standortgruppen gleichbleibend. Unter den regionalen Standorten konnte in Augsburg und Bremen mit 4,7 Prozent der höchste Wert erzielt werden. In Hannover und Nürnberg waren es 4,2 Prozent. In den Metropolen boten sich Anlegern in Düsseldorf mit 3,7 Prozent die besten Renditeaussichten, in Berlin die schwächsten. In der Bundeshauptstadt fiel der Wert im vergangenen Jahr auf 2,9 Prozent.
Aufschwung am Büromarkt führt zu steigenden Mieten
Die hohe Nachfrage nach Büroflächen hat sich auch auf die Mietentwicklung ausgewirkt. Im Durchschnitt der Oberzentren stieg die Spitzenmiete 2017 im Vergleich zum Vorjahr um 1,6 Prozent, an den Top-Standorten waren es 3,0 Prozent. Die höchsten Bürospitzenmieten regionaler Zentren sind in Mannheim und Hannover mit 15,40 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 15,30 Euro pro Quadratmeter zu zahlen. Am Top-Standort Frankfurt erhöhte sich die Spitzenmiete verstärkt durch die zusätzliche Nachfrage angesichts der „Brexit“-Verhandlungen hingegen auf 38,50 Euro je Quadratmeter. Auch in Berlin müssen mittlerweile bis zu 30,00 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden. In Köln und Stuttgart liegt der Quadratmeterpreis für erstklassige Büroflächen mit rund 21 Euro spürbar darunter.
Ein Ende des knappen Angebots an Büroflächen ist vorläufig nicht in Sicht. Ursächlich dafür sind in vielen Städten fehlende Bauflächen. Zudem ist die Bauwirtschaft stark ausgelastet und die Kosten für Neubauten sind spürbar gestiegen. Da die Büronachfrage im laufenden Jahr lebhaft bleibt, wird sich auch der Leerstandsabbau fortsetzen und Spitzenmieten steigen. In den Oberzentren dürften Darmstadt mit einem Wachstum von 3,1 Prozent sowie Karlsruhe, Münster und Hannover mit rund 2 Prozent Anlegern die besten Aussichten bieten. An den Top-Standorten sind dies Berlin mit 4 Prozent sowie München und Hamburg mit 3,5 Prozent beziehungsweise 3 Prozent.
Einzelhandel: Nachfragesegmente verschieben sich
Die Umsatzentwicklung im Einzelhandel zeigt sich mit einem Wachstum von rund 3 Prozent per annum in den vergangenen drei Jahren positiv. Trotz der guten Wirtschaftslage, einem florierenden Arbeitsmarkt und ausgeprägter Konsumfreude ist dieser Aufschwung im stationären Handel weit weniger spürbar, weil sich der Anstieg vor allem auf den stark wachsenden Einkauf im Internet konzentriert. Retailer reagieren darauf mit einer zunehmend verhaltenen Nachfrage nach Verkaufsflächen. Gleichzeitig ist zu beobachten, dass sich die Nachfragesegmente zugunsten von Supermärkten, Drogerien und Systemgastronomieanbietern verschieben, die es verstärkt in Toplagen der Innenstädte zieht. Obwohl der Onlinehandel stetig zunimmt, gehen Kunden immer noch gern in die Shopping-Meilen der Innenstädte und in Einkaufszentren. Unterstützt wird dieser Trend durch den aufstrebenden Tourismus in Deutschland mit vielen Städtereisenden. Dabei gewinnt der Erlebnischarakter an Bedeutung, der vom immer besser werdenden gastronomischen Angebot und der hohen Aufenthaltsqualität in vielen Innenstädten profitiert.
Mietrenditen in Oberzentren höher als an Top-Standorten
In den vergangenen zehn Jahren sind die Spitzenmieten von Einzelhandelsimmobilien an den Top-Standorten um 41 Prozent gestiegen. In den Oberzentren betrug das Wachstum rund 18 Prozent. In den Metropolen haben sich höhere Flächenproduktivität und Kaufkraft der Einwohner sowie ein stärkeres Besucheraufkommen ausländischer Touristen begünstigend auf den Mietanstieg ausgewirkt. Zudem fungieren die Metropolen als Testmärkte für neue Einzelhandelskonzepte. Oberzentren bieten sich hingegen für die Expansion von Retailern in der Fläche an. Der Aufwärtstrend der Spitzenmieten ist an beiden Standortgruppen zum Halten gekommen. Diese Entwicklung dürfte sich im laufenden Jahr fortsetzen. Zudem sind die anfänglichen Mietrenditen weiter gesunken. Im Durchschnitt lassen sich mit einem attraktiven Einzelhandelsobjekt an den Top-Standorten durchschnittlich noch 3,1 Prozent erzielen. Das niedrigste Renditeniveau weist nach wie vor München mit 2,8 Prozent auf. In den Oberzentren bietet sich Anlegern mit Blick auf die Mietrenditen mehr Potenzial für Investitionen in Einzelhandelsobjekte. Hier reicht die Spannbreite von 3,8 Prozent in Nürnberg bis zu 4,7 Prozent in Darmstadt und Essen.
