Die DZ Hyp hat in ihrer Studie „Immobilienmarkt Baden-Württemberg 2024“ die Oberzentren Freiburg, Karlsruhe und Ulm, die Landeshauptstadt Stuttgart mit fünf angrenzenden Landkreisen sowie die Region Rhein-Neckar mit den Städten Heidelberg und Mannheim untersucht. Das rheinland-pfälzische Ludwigshafen wurde als Teil der Metropolregion Rhein-Neckar ebenfalls einbezogen.
Die Studie zeigt steigende Büro- und Wohnungsmieten an den betrachteten Standorten, die damit bundesweiten Entwicklungen folgen. Das Mietniveau ist dabei überdurchschnittlich. Dies gilt insbesondere für den Wohnungsmarkt. Der stationäre Einzelhandel hat aufgrund wachsender Bevölkerungszahlen und eines soliden bis sehr hohen Touristenaufkommens eine verhalten positive Perspektive.
Einzelhandelsmieten: Oberzentren im bundesweiten Durchschnitt
Die untersuchten Standorte haben spürbar unter den Belastungen für den Innenstadthandel gelitten. Die Spitzenmieten gingen seit 2018 sowohl in Stuttgart als auch in den Oberzentren um jeweils 20 Prozent zurück. Dabei lagen die Werte der regionalen Standorte im bundesweiten Durchschnitt. Das insgesamt gesunkene Mietniveau und die gute Verfügbarkeit von Verkaufsflächen erleichtern derzeit den Abschluss neuer Mietverträge. Vor diesem Hintergrund scheinen sich die Spitzenmieten standortübergreifend zu stabilisieren. Für das laufende Jahr ist jedoch noch ein leichter Rückgang wahrscheinlich.
Büroimmobilien: Spürbare Unterschiede bei Leerstandsquoten
Die Büroimmobilien sind jünger als der bundesweite Durchschnitt. Dies ist zuvorderst auf das seit 2015 ausgeprägtere Flächenwachstum zurückzuführen. Gleichwohl ist der Anteil moderner Büroobjekte auch hier gering. Etwas mehr als die Hälfte des Bestands entstand vor 1990 und bedarf energetischer Sanierungen und Modernisierungen. Der ausgeweitete Flächenneuzugang sowie eine geringere Büronachfrage schlagen sich in Form steigender Leerstände nieder. Sowohl in Stuttgart als auch in den Oberzentren zogen die Büromieten 2022 und 2023 kräftig an. Für das laufende Jahr sind rund 2 Prozent Mietsteigerung in den Oberzentren zu erwarten.
Wohnimmobilien: Wohnraum besonders knapp
Der baden-württembergische Wohnungsmarkt weist neben Bayern, Berlin und Hamburg das bundesweit niedrigste Leerstandsniveau von rund 1 Prozent aus. Die Mietpreise haben sich binnen 20 Jahren in etwa verdoppelt. Besonders die betrachteten Oberzentren lagen 2023 mit durchschnittlichen Erstbezugsmieten in Höhe von fast 15 Euro je Quadratmeter spürbar über dem Bundesdurchschnitt von 13 Euro je Quadratmeter. Angesichts des im Zuge der Baukrise deutlich rückläufigen Neubauangebots in Kombination mit einer anhaltenden Zuwanderung ist auch für 2024 mit dynamisch steigenden Wohnungsmieten zu rechnen.
Die aktuelle Studie „Immobilienmarkt Baden-Württemberg 2024“ steht als Download bereit und kann auch als Printexemplar angefordert werden:
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