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Das Umsetzungsgesetz zur Wohnimmobilienkreditrichtlinie - aktuelle Entwicklungen

Gericht Gesetz
Michael Grabscheit / pixelio.de

In der Oktober-Ausgabe 2015 des Geno Graph wurde ein erster Ausblick auf den Regierungsentwurf der Bundesregierung zur Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie gegeben. Das Umsetzungsgesetz zur EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist zwischenzeitlich (am 21. März 2016) in Kraft getreten. Es hat sich gegenüber dem Regierungsentwurf in einigen Punkten verändert, was teilweise zu weiteren Problemen geführt hat. Gleichzeitig wurden bereits im Regierungsentwurf enthaltene Unklarheiten, trotz Hinweisen des Bundesrates und der Deutschen Kreditwirtschaft, im Gesetzgebungsverfahren nicht beseitigt, weshalb erhebliche Rechtsunsicherheit besteht.

Die seit Januar 2016 verfügbaren und mittlerweile erstmals überarbeiteten „Rahmenbedingungen zu § 18a KWG i.V.m. §§ 505a ff. BGB“ des DGRV (im Folgenden: Rahmenbedingungen) beschreiben einen in einem von Rechtsunsicherheit geprägten Umfeld als rechtssicher angesehenen Handlungsspielraum (Rahmen). In diesem Sinne bieten die Rahmenbedingungen einen Lösungsvorschlag. Der tatsächliche Handlungsspielraum ist ein größerer. Mit einer tragfähigen Begründung, weshalb die Darlehensrückzahlung als wahrscheinlich anzusehen ist, kann das Kreditinstitut eine eigenständige Risikoentscheidung treffen.

Anwendungsbereich des Umsetzungsgesetzes

Vom Grundsatz her gelten für vor dem 21. März 2016 abgeschlossene „Altverträge“ die alten gesetzlichen Regelungen fort. Dieser Grundsatz wird im Bereich der unechten Abschnittsfinanzierungen durchbrochen. Hier sind bei Zinsneuvereinbarungen die neuen gesetzlichen Regelungen der Preisangabenverordnung zu beachten. Dies wirkt sich insbesondere beim effektiven Jahreszins (§ 6 PAngV) aus, da bei diesem laufende Kosten wie zum Beispiel die der Gebäudeversicherung sowie erstmals neu anfallende Einmalkosten zu berücksichtigen sind. Diese Anforderungen werden von BAP Agree entsprechend unterstützt. Im Vergleich zum ursprünglichen Regierungsentwurf wurde der Anwendungsbereich des Umsetzungsgesetzes erweitert. Nach dem aktuell geltenden Gesetz sind nunmehr (im Geschäftsverkehr mit Verbrauchern) einige Vorschriften über Verbraucherdarlehen auch für unentgeltliche Darlehen und unentgeltliche Finanzierungshilfen entsprechend anzuwenden (§§ 514, 515 BGB). Diese Erweiterung des Anwendungsbereichs beruht auf dem Umstand, dass auch bei 0,0-Prozent-Finanzierungen (beispielsweise bei Elektro-Discountern) die Verbraucher vor unverantwortlichen Kreditvergaben und damit einhergehender Verschuldung geschützt werden sollen. Dies wird nunmehr dadurch erreicht, dass auch der 0,0-Prozent-Finanzierer die Kreditwürdigkeit des Kunden prüfen muss und dem Kunden ein Widerrufsrecht für das Finanzierungsgeschäft eingeräumt wird. Der Kunde erhält dadurch auch bei Präsenzgeschäften die Möglichkeit, sich von dem der Finanzierung zugrundeliegenden (Kauf-) Vertrag zu lösen, da dieser Vertrag und der Finanzierungsvertrag verbundene Geschäfte darstellen.

Paragraph

Vor diesem Hintergrund ist die Erweiterung des Anwendungsbereichs – insbesondere aus Verbraucherschutzaspekten – grundsätzlich nachvollziehbar. Bedauerlicherweise hat der Gesetzgeber in der Kürze der Zeit (die Änderungen wurden erstmals im Januar 2016 ins Gesetzgebungsverfahren eingebracht) aber anscheinend übersehen, dass er durch die sprachlich ungenaue Erweiterung des Anwendungsbereichs neue Problemfelder eröffnet. Sofern nämlich bereits Forderungen bestehen (beispielsweise aus gekündigten Darlehen) und nicht erst neu begründet werden (zum Beispiel aus neu geschlossenen Kaufverträgen), ist nach dem Wortlaut des Gesetzes gleichwohl eine Kreditwürdigkeitsprüfung für die Rückzahlungsvereinbarung durchzuführen und dem Verbraucher steht ein Widerrufsrecht zu. Aus Rechtssicherheitsgründen schließen sich die Rahmenbedingungen denn auch dieser Auslegung an. Dass dies aber in Fällen von notleidenden Kreditengagements nicht unbedingt zwingend und alternativlos erscheint, ist naheliegend. Die fehlende Kreditwürdigkeit des Kunden ist ja in diesen Fällen bereits häufig belegt und dem Kunden bringt es auch nichts, wenn er die Rückführungs-/Stundungs-/Ratenzahlungsvereinbarung widerrufen kann. Dies liegt insbesondere auch daran, dass sich Banken bei notleidenden Engagements regelmäßig nicht dagegen wehren werden, wenn der Kunde – entgegen der geschlossenen Rückzahlungsvereinbarung – seine rückständigen Verbindlichkeiten sofort (oder sehr kurzfristig) zurückzahlen möchte (wozu er nach einem Widerruf ja verpflichtet wäre).

Der Verbraucher ist in diesen Fällen bereits verschuldet, weshalb der Hauptzweck des Widerrufsrechts, den Kunden vor Ver-/Überschuldung zu schützen, überhaupt nicht mehr erreicht werden kann. Der Verbraucher erhält in den Fällen der typischen Rückzahlungsvereinbarung kein eigenständiges neues Kapitalnutzungsrecht und es besteht seitens des Kunden auch keine Kapitalabnahmeverpflichtung, welche beispielsweise eine Vorfälligkeitsentschädigung oder Kündigungsfristen begründen könnte. Eine solche Rückführungsvereinbarung begründet für die Bank keine neuen Rechte/Ansprüche gegenüber dem Verbraucher. Im Gegenteil: Die Bank verzichtet typischerweise zugunsten des Verbrauchers auf ihr eigentlich zustehende Rechte. Bei derartigen Rückführungsvereinbarungen besteht deshalb für den Verbraucher überhaupt kein Schutzbedürfnis. Es besteht deshalb weder ein Bedürfnis für eine Kreditwürdigkeitsprüfung noch für ein Widerrufsrecht. Vielmehr stellen die Rückführungsvereinbarungen den Schutz des Verbrauchers vor Vollstreckungsmaßnahmen dar.

Aus all diesen Gründen erscheint es deshalb nicht fernliegend, dass jedenfalls für den Fall von bereits bestehenden (rückständigen) Forderungenbeziehungsweise Verbindlichkeiten, in denen der Verbraucher den gesetzlichen Verzugszins schuldet, für die mit dem Kunden zu treffende Rückzahlungsvereinbarung weder eine Kreditwürdigkeitsprüfung noch eine Widerrufsbelehrung erforderlich ist. Auch für andere Formen von „Zahlungsaufschüben“, „Stundungsvereinbarungen“ etc. erscheinen differenzierte Betrachtungsweisen geboten. Insoweit dürfte es sich allerdings in jeder Konstellation um Einzelfallbetrachtungen handeln, weshalb sich generalisierende Aussagen verbieten. Aufgrund des derzeitigen Diskussionsstands zu diesen Fragen sollten die weiteren Entwicklungen genau verfolgt werden.

Kreditwürdigkeitsprüfung – ein Begriff mit vielen Unbekannten

Im Bereich der Kreditwürdigkeitsprüfung haben sich mit der Veröffentlichung der 2. Auflage (Stand: 22. Juli 2016) der Rahmenbedingungen die als zutreffend rechtssicher angesehenen Beurteilungsmaßstäbe zum Begriff der Kreditwürdigkeitsprüfung mittlerweile spürbar verändert. Dadurch dürften zukünftig viele Finanzierungen, welche nach den Maßstäben der 1. Auflage unzulässig gewesen wären, vertretbar sein. Aber es gibt in diesem Bereich nach wie vor zahlreiche Fallgruppen, zu denen es bislang keine hinreichend befriedigenden und rechtssicheren Antworten gibt, einer Absicht des Gesetzgebers folgend die Kreditvergabe einzuschränken. Nach der 2. Auflage der Rahmenbedingungen dürfte es im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung bei bereits bestehender Verschuldung (Umfinanzierungen, Anschlussfinanzierungen etc.) zulässig sein, einen anderen Prüfungsmaßstab anzuwenden, als in den Fällen einer „Neuverschuldung“. In Fällen bereits bestehender Schulden dürfte es deshalb regelmäßig ausreichend sein, wenn sich durch den mit dem Verbraucher zu schließenden Vertrag die Wahrscheinlichkeit erhöht beziehungsweise zumindest nicht verschlechtert, dass der Kunde seine Rückzahlungspflichten erfüllen kann, als wenn mit dem Kunden keine (gemeinsame) Regelung getroffen wird. Durch die Anwendung dieses veränderten Prüfungsmaßstabs dürfte die Anschlussfinanzierung vieler Verbindlichkeiten leichter sein, als dies noch vor geraumer Zeit für möglich erachtet wurde. Allerdings können auch die neuen Rahmenbedingungen bislang zu verschiedenen „Problemfällen“ der Kreditwürdigkeitsprüfung keine abschließenden und zufriedenstellenden Ergebnisse liefern. Dabei ist anzumerken, dass dies nicht nur für die Banken als unbefriedigend anzusehen ist, sondern es auch Verbrauchern oft nur schwer vermittelbar ist, wenn sie dringend benötigte Kredite (zum Beispiel für notwendige Erhaltungs- oder Umbaukosten) nicht mehr erhalten, obwohl sie insgesamt ein (beachtliches) Nettovermögen (welches hauptsächlich in ihrer Immobilie „angelegt“ ist) besitzen. Insbesondere im Bereich der Finanzierung älterer Kunden mit Immobiliarverbraucherdarlehen fehlt es bislang in vielen Fällen an sachgerechten Lösungen. Unter anderem um diese Fälle dreht sich die öffentliche Diskussion mittlerweile und hinterfragt die gesetzgeberische Lösung.

Nach den vorsichtigen Handlungsempfehlungen der Rahmenbedingungen hat die (statistische Rest-)Lebenserwartung des Kunden einen Einfluss auf die Kreditwürdigkeitsprüfung. Danach wäre somit (unabhängig vom Immobilienvermögen des Kunden) eine Finanzierung mit einem Immobiliarverbraucherdarlehen bereits dann nicht mehr möglich, wenn der Kunde die Finanzierung bis zu „seinem statistischen Todestag“ nicht vollständig beziehungsweise ganz überwiegend zurückgeführt hat. Es erscheint aber zumindest diskussionswürdig, ob diese vorsichtige Empfehlung nicht möglicherweise zu vorsichtig ist. Anlass hierfür ist unter anderem, dass die Erwähnung der statistischen Lebenserwartung in der Gesetzesbegründung nicht im Zusammenhang mit der Kreditwürdigkeitsprüfung erfolgte, sondern lediglich bei der Kreditberatung. Es erscheint nicht fernliegend, dass es für eine Kreditberatung relevant sein kann, ob ein Kredit bis zum (statistischen) Todestag eines Kunden zurückgeführt ist (wenn es erklärter Wille des Kunden ist, keine Schulden vererben zu wollen), dass dies aber für die Frage der Kreditwürdigkeitsprüfung ohne Relevanz sein darf. Mithin könnte dieses häufig verwendete Hauptargument, dass nämlich die statistische Lebenserwartung vom Gesetzgeber als begrenzendes Element extra erwähnt wurde, für die Kreditwürdigkeitsprüfung an Bedeutung verlieren.

Außerdem scheint es nicht ausgeschlossen, dass die vorgenannte (nahe am Wortlaut des Gesetzestextes) liegende Auslegung – der Gesetzestext spricht vom vertragsgemäßen Nachkommen der vertraglichen Verpflichtungen – bei der Kreditwürdigkeitsprüfung gegen Art. 2 und 14 GG verstoßen könnte, wonach die Allgemeine Handlungsfreiheit und das Eigentum geschützt sind. Wenn Verbraucher nun aber daran gehindert werden, über ihr Eigentum in der Form zu verfügen, dass sie es für Zwecke der Kreditaufnahme (teilweise) belasten können, so erscheint dies rechtlich zumindest bedenklich. Für eine alternative Auslegung könnte ferner sprechen, dass nur hierdurch eine unzulässige Altersdiskriminierung vermieden werden kann. Für eine weniger restriktive Auslegung spricht auch die Tatsache, dass auf dem deutschen Markt weiterhin sogenannte Umkehrhypotheken angeboten werden. Nach der engen (rechtssicheren) Auslegung wären derartige Modelle aber wohl generell unzulässig. Schließlich wäre es ein gesetzlicher Widerspruch, wenn Umkehrhypotheken (Vertragsgestaltungen mittels Darlehen) nicht zulässig wären, während „Immobilienrenten“ (Vertragsgestaltungen mittels Verkauf des Objekts und Gebrauchsüberlassung) jedoch zulässig sein sollten.

Ausblick

Aus den vorgenannten Gründen spricht einiges dafür, dass sich auch im Bereich der Zulässigkeit der Finanzierung älterer Kreditnehmer „noch einiges tun wird“ und es auch hier noch zu Erleichterungen gegenüber dem bisherigen Status quo kommen wird. Die Abstimmungsarbeiten hierzu sind in vollem Gang, werden aber aufgrund der Komplexität und der bestehenden rechtlichen Risiken sicherlich noch einige Zeit in Anspruch nehmen. Sowohl der BVR als auch der BWGV arbeiten weiter darauf hin, Nachbesserungen des Umsetzungsgesetzes zu erreichen. Es ist zu hoffen, dass es der deutschen Kreditwirtschaft und den Verbraucherverbänden gelingen wird, im weiteren Gesetzgebungsverfahren zur „Kreditbremse“ (Stichwort: Finanzmarktstabilisierung) zu praxistauglichen und nicht unnötig einschränkenden Regelungen zu kommen.

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